アパートローン借り換えを怠ると1,000万円以上損をすることに？

借り換え作戦を進めるにあたり、まずは物件・資金繰りの現状整理をします。
正確なローン残債金額や一括返済に伴う手数料を把握するとともに物件の状況を資料化しておく必要があります。

具体的には「重要事項説明書」「売買契約書」「登記簿謄本・公図」「レントロール」がそれにあたります。
また、一般的なアパートローン借り換え審査では個人の属性や保有資産も重要なファクターとなるため、源泉徴収票・確定申告書なども準備が必要です。

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次に借り換えを打診する金融機関を探します。
選定で重要なポイントは金利・難易度・対応エリアの3つ。

一般的に、メガバンクなど金融機関の規模が大きくなるにつれ金利は下がりますが、反比例して審査の難易度が上がりますので、メガバンク（都市銀行）⇒地方銀行⇒信用金庫の順番で借り換えを相談していくのがセオリーと言えます。

しかし、一発で融資審査が通ることは少なく、3-4行をチャレンジしてやっと受け入れてもらえる…と覚悟しておいたほうがよいでしょう。アパートローン借り換えにおいて借り換え先選定は最も骨の折れる工程なのです。

借り換えを受け入れてもらえる金融機関が見つかったら、晴れて契約フェーズに入ります。
金銭消費貸借契約書を締結し、借り換えのスケジュールを調整します。

アパートローン借り換えもいよいよ山場ですが、既存金融機関への対応は特に慎重を期す必要があります。
借り換え先銀行の担当者からも説明があると思いますが、既存金融機関へは事前の相談は行わず、ゲリラ的に解約を通知します。

携帯電話キャリアの乗り換えを思い浮かべていただけたらわかりやすいですが、前もって借り換えを検討している旨を話してしまうと解約を阻止しようとあの手この手で引き止めにあう可能性があるためです。
また、借り換え先金融機関からは一括返済日当日に着金するのが一般的です。

③の流れで借り換え資金が着金したら、すぐさま既存金融機関へ向かい、窓口で一括返済の旨を申し出て手続きに入ります。

この段階でも"引き止め"を想定して心構えをしておいたほうがいいでしょう。
場合によっては支店長との直接面談も考えられますので、押し切られないよう硬い決意が必要です。

無事に新規借り入れ・一括返済が完了したら、旧金融機関→新金融機関へ抵当権を移転します。
司法書士へ依頼し、旧金融機関の抵当権を抹消登記し、同時に新金融機関の登記登録を行います。

登録免許税・銀行の手数料は決まった費用が発生しますが、司法書士費用は選定を工夫することで削減も可能です。

借り換え手順を詳しく

代行会社を使う一番のメリットは大幅な手間の削減でしょう。
全てを自身で対応する場合、金融機関へのアポイント・説明資料作成・相談や打ち合わせ（複数回店舗へ出向く必要があることも）を3-4行、多い場合は6-7行に対して行うことになります。

専業大家であれば最優先事項として集中できるでしょうが、本業を持つビジネスマンにとっては平日（9：00-15：00）に何度も店舗へ出向くのは非常に億劫でしょう。
物件が遠方にある場合は、物件所在地を対応エリアとする金融機関へ出向く必要があるため、時間も費用も多分に掛かってしまいます。

その点、借り換え代行会社を使うことで、各金融機関へのアポイント・説明資料作成・借り換え可否審査を全て代行してくれます。
自身が金融機関へ出向くのは1-2回（借り換え先金融機関との契約時、必要に応じては既存金融機関への一括返済時）というのが通常ですので、圧倒的に手間を省くことができます。

借り換え代行会社は"スピード"においても非常に有利と言えます。
自分で借り換えを行う場合、
都市銀行＞地方銀行＞信用金庫
の優先度で相談をしていきますが、1行目の審査結果を聞いて2行目の交渉、2行目の結果を聞いてから3行目の交渉…とステップを踏むことになります。

同時に交渉を進めてしまうと、最も条件の良い都市銀行より先にセカンドオピニオンである信用金庫から審査通過の回答があった場合などに、身動きが取れなくなってしまいます。審査を申し込んでおきながら、借り換え実行はもう少し待ってくれ…とは言えないですからね。
中には審査に1ヶ月以上の時間を要する金融機関もあり、膨大な時間が掛かってしまうのです。

一方、借り換え代行会社では各金融機関と専門の交渉ルートを持っているため、3〜5行へ同時に借り換え打診を行います。
借り換え受け入れ可能と回答のあった中で、最も条件の良い金融機関を仲介するという流れになり、個人で交渉するよりも圧倒的にスピーディに借り換えを実行できるのです。

スピード・手間削減の他にも「ノウハウ」「交渉力」の点で借り換えを有利に進めることができます。
アパートローン借り換えを専門に何百・何千の案件をこなしているため、金融機関が要求するであろう説明資料を完璧に用意できるとともに、最大限良い条件（低い金利）を引き出すことができるのです。

個人では、金融機関側から提示された金利に対して更なる減額交渉は難しいのが正直なところですが、専門会社のサポートを受ければ「複数の金融機関を競合させて、より良い条件を！」という強気な姿勢で交渉を進めることができます。
また、アパートローン借り換え代行は基本的に「成功報酬」なので、万が一どの金融機関からも受け入れてもらえなかった、もしくは借り換えの恩恵を受けるほど金利が下がらなかった。という場合は費用的なデメリットが一切ないのもこのサービスの特徴です。

代行会社利用の注意点

また、アパートローン借り換えは、新規融資に比べて圧倒的にハードルが低いことを付け加えておきます。
新規貸付では、返済実績がないため「この人は本当に返済できるだろうか？」と疑念があり、どうしても高金利での融資になりがちです。

しかし、借り換えにおいては既存金融機関に対して「何年もの間遅延なく返済を続けている」という何よりの信頼があるため、受け入れ先金融機関は安心して、低金利の融資を行うことができるのです。

既に自身の物件を持ち、不動産オーナーとして実績を積まれている皆様には是非とも金利削減により、理想的な不動産投資を実現していただきたいと考えております。

マイナス金利時代の不動産投資