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選定ポイントまとめ~アパートローン借り換えの「必須項目」とは

金融機関を選ぶ際の基準として、最も重要なのはもちろん「金利」です。しかしながら、条件や今後の運営方針によってはそれが必ずしも正しいとは限りません。選定ポイントをまとめましたので是非ご参考ください。

借り換え先を選ぶ基準

借り換え先金融機関を選ぶ

借り換え先となる金融機関はどのように選ぶのがベターなのでしょうか。
金利が下がるとはいえ利用がし辛くなってしまうのは避けたいところです。
当ページでは金融機関の選定方法にフォーカスを当て解説したいと思います。

大きな違いがある点

借り換えを行う際にまず見る点は、やはり「金利」でしょう。
しかし、それ以外にも比較すべきポイントは多数存在しています。
具体的には、以下の点にも注意を払う必要があります。

直接的に影響がある項目

融資事務手数料、 保証料、 違約金

これらは、借り換え費用に直接影響を及ぼす項目です。
融資事務手数料は大手になればなるほど安くなる傾向がありますが、信用金庫や小規模な金融機関ですと非常に高額に及ぶ可能性があります。

また、保証料は無料の金融機関もありますが、別途数十万円が掛かってしまうケースもあり、総額に大きく影響するポイントです。
さらに、今後さらにアパートローンの借り換えを行う予定であれば、違約条項にも注目する必要があります。2つの金融機関で迷っているというケースであれば「違約金」がより安い方を選ぶのがベターです。

間接的に影響がある項目

新金融機関の使用感、 出口戦略、 地域性

今後どのように不動産を運用していくか”によっても選択肢は異なります。
例えば、今までは相談がしやすかったが新しい金融機関の担当者は反りが合わない…等は、今後付き合いを続けていく上で大きな影響を及ぼします。
基本的にはアパートローン契約後に連絡を取り合うことはありませんが、2戸目、3戸目と物件を増やしていく予定なのであれば重要な問題です。

また、どのように物件を売却するか(出口戦略)についても金融機関は影響を及ぼします。
無名の金融機関よりも当然メガバンクから借り入れを興している方が「信頼できる物件なのだな」という印象を与えますので、間接的な影響があると言えます。

さらに、不動産は文字通り「動かない財産」であり地域の金融機関とは切っても切れない関係になります。
したがって、不動産が存在する周辺にどのくらいの金融機関があるのか等の“地域性”も影響が強い項目です。
仮に金融機関が1~2つしかないエリアなのであれば既存金融機関に融資を引き上げられてしまうと窮地に陥ってしまうため、より慎重に事を運ばねばなりません。
検討する際はこれらの間接的な事由にも着目するようにしてください。

地域縛りとは

地方のアパート物件で不動産賃貸業を営んでおり、地元の金融機関でアパートローンを組んでいる”といったケースの場合、より一層注意が必要です。
金融機関の中には不動産の所在地で対応可否を判断する場合があり、小さな金融機関であればあるほどエリアが絞られてしまう傾向にあります。

そのため、まずは周辺の金融業者を回り“地域縛り”の有無について必ず確認するようにしましょう。
なお、規模が大きい(メガバンク等)と店舗が各所に設置されているため、このような縛りは基本的には生まれません。
地方の金融機関を利用することに加えて、地方銀行や信用金庫での借り換えを検討しているのであれば選定が必要なポイントとなります。

日本政策金融公庫について

日本政策金融公庫は、国民の生活向上(教育資金の貸し付け)や社会的弱者の社会進出がしやすく(起業・事業拡大)することを目的に設立された政府系金融機関です。
製造・農林水産業・卸売といった様々な業種のセーフティーネットとして活躍しておりますが、実際には以下のような問題事例も報告されています。

金利について口外しないように指示した上、0.05%の金利で融資
民間銀行が求めた協調融資を謝絶した上で、実質0%金利で融資を獲得
国の補助金が決まるのを待ち0.2%の低利融資を提案し獲得
地銀が資金繰りを支えてきた業績不振企業を、業績が回復した途端に低利融資を提案して獲得
地銀が融資を決定していたが、0.25%の低金利を提示し、一部融資獲得

参考政府系金融機関の民業圧迫に関する質問主意書
http://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/a196081.htm

つまり、同機関は金利を下げて貸し出して他金融機関を害する行為(民間圧迫)と見られる行為を多々行っており、問題視されているのです。
このような「民間圧迫」を避けるために政策金融公庫は原則として借り換えには対応しておりませんが、上記問題報告を見る限り裏では借り換え業務を行っていることが分かります。
仮にこれらの行為が民間圧迫に当たるとしても、正直なところ借り入れる側にはデメリットがありませんので、一度相談に行ってみるのも一つの手かもしれません。

相談する順番

ある程度金融機関を選定しましたら、条件の良い順番に相談を行うのがセオリーです。
例えば、A銀行(メガバンク)・B銀行(地方銀行)・C信用金庫(信用金庫)という候補がありましたら「A⇒B⇒C」の順番に交渉を進めるようにしましょう。
地方物件の場合等で遠くまで足を運ぶ必要があるかもしれませんが、より良い条件を獲得するのであれば複数の金融機関との交渉が必須です。

なお、金利は非常に低い水準が続いておりますが、政策や世界情勢・経済状況によっていつ変動が起こるか分かりません。
そのため、借り換えを行うのであれば出来るだけ早く・スムーズに行うのが望ましいです。
「時間がかかりそうで面倒…」「地方へ足を運ぶ時間が無い」「選定や交渉の仕方が分からない」という方は、エージェントに一任してしまうのも一つの手と言えるでしょう。